Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:

Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:

batdongsan2.jpgTìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

* Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

* Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

* Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

* Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

* Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

* Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

* Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

* Các đặc điểm kỹ thuật;

* Thị trường mục tiêu;

* Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

* Ước tính toàn bộ chi phí dự án

* Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

* Ước tính nguồn vốn vay;

* Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

* Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…

* Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

(Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanh bất động sản, tác giả sẽ trình bày một bài viết tiếp theo).

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

* Thỏa thuận về chi phí;

* Thỏa thuận về thời gian;

* Thỏa thuận về nhân lực;

* Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

* Các đánh giá rải rác;

* Đánh giá tiền khả thi;

* Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

* Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:

* Thiết kế chi tiết;

* Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;

* Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;

* Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

* Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);

* Bán & tiếp thị;

* Tư vấn và quản lý tài sản.

Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Mỗi loại dự án đều có đặc thu riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp. Tất cả chỉ là phương pháp.

Huỳnh Thanh Điền

Như chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống. Do đó, trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu.

Nhưng sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v.. để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS.

b. Sự mất cân bằng cung-cầu BĐS:

Chúng ta có thể xem xét 3 ví dụ sau đây chúng ta để có thể hình dung được sự mất cân bằng cung-cầu BĐS và những hệ quả của nó đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung (thông thường sự mất cân bằng cung-cầu quá mức sẽ dẫn tới các “cơn sốt nóng” hoặc “tình trạng đóng băng” trên thị trường BĐS :

b1. Thái Lan:

Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người đầu tư nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Các ngân hàng mọc lên ở khắp nơi cũng như mọt lượng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào trong nước. Chỉ trong vòng 3 năm, đến năm 1995, Thái Lan đã tăng được gấp đôi lượng vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư nước ngoài này chủ yếu lại rót vào lĩnh vực BĐS khi đó đang là một lĩnh vực đầu tư rất có lời do giá tăng vọt. Vốn đầu tư được đưa vào dưới 2 hình thức: vay nợ qua ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán. Với sự trung gian của hệ thống các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn (chủ yếu là 6 tháng) từ nước ngoài để tài trợ cho các dự án có thời gian từ 18 tháng đến 2 năm. Mặt khác, thông qua thị trường chứng khoán, vốn được đưa vào các dự án thông qua các quỹ đầu tư BĐS.

Vậy, có gì sai lầm khi một lượng vốn đầu tư nước ngoài tập trung vào lĩnh vực này? Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, hàng hóa trong lĩnh vực BĐS chỉ được trao đổi và đáp ứng nhu cầu trong nước mà không thể xuất khẩu cũng như mang lại các nguồn thu nhập về ngoại tệ để cân bằng cán cân thanh toán.

Thêm vào đó, tình hình đầu tư vào BĐS tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán quá dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngoài trực tiếp của Thái Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất… rất thấp so với các nước trong khu vực.

Cái gì đến phải đến. Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khách quan như sự lên giá của đồng USSD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong khi đầu tư tràn lan đã gây mất cân bằng trong quan hệ cung-cầu.

Theo thống kê, đến năm 1997, tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống, lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lợi cho các chủ đầu tư như trước đây. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS, các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngân hàng ở dạng không có khả năng thu hồi vốn là rất lớn. Các ngân hàng theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ vay từ nước ngoài. Hệ thống tài chính ngân hàng khủng hoảng.

Mặt khác, như đã nói ở trên, BĐS không đóng góp vào cán cân xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thân lại thu hút rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài. Sự mất cân đối như vậy là cơ hội cho các nhà đầu cơ nước ngoài. Với sự nhìn nhận nền kinh tế Thái Lan đang giảm dần tốc độ phát triển, hệ thống ngân hàng khủng hoảng, cán cân thương mại bị suy giảm, các nhà đầu cơ đã tìm cách rút vốn khỏi Thái Lan thông qua việc bán chứng khoán hoặc rút tiền khỏi ngân hàng. Hệ thống ngân hàng vì thế lại càng lâm vào tình trạng khó khăn. Giờ đây, ngay cả những dự án sinh lợi cũng khó có thể tìm được nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vòng xoáy mà chìm sâu vào cơn lốc khủng hoảng.

b2. Xing-ga-po:

Vào khoảng giữa thập niên 1970, có một cặp vợ chồng người Xing-ga-po đứng ra thành lập một công ty phát triển BĐS với số vốn 200.000 SGD (lúc bấy giờ chỉ vào khoảng 80.000 USD). Họ đi vay ngân hàng được 800.000 SGD để mua một mảnh đất xây 30 ngôi nhà.

Công trình xây cất chưa xong nhưng gặp lúc giá nhà đất bắt đầu phất lên, ngân hàng định giá lại và cho biết trị giá công trình của họ từ 1 triệu SGD đã tăng lên đến 3 triệu SGD. Ngân hàng sẵn sàng tái tài trợ số nợ cũ, từ 800.000 SGD (nghĩa là 80% của 1 triệu SGD) nay lên đến 2,4 triệu SGD (80% của 3 triệu SGD), tức là cho họ vay thêm 1,6 triệu SGD nữa.

Với số tiền “từ trên trời rơi xuống” này, họ mua một khách sạn 60 phòng với giá 6 triệu SGD, dùng 1,6 triệu SGD làm vốn và vay một ngân hàng khác 4,4 triệu SGD (tức là 73% giá trị của khách sạn). Giá nhà đất vẫn tiếp tục gia tăng vùn vụt và khách sạn nói trên giờ được định giá là 10 triệu SGD. Hai vợ chồng này liền đến một ngân hàng khác để vay 8 triệu SGD (tức là 80% trị giá của khách sạn) rồi dùng số tiền này để trả hết số nợ 4,4 triệu SGD đã vay trước đây, còn lại trong tay 3,6 triệu SGD. Chúng ta biết rằng, cho đến lúc này, họ vẫn làm chủ của 30 ngôi nhà mới xây xong đang cho thuê và một khách sạn.

Bản cũ soạn lại, với 3,6 triệu SGD còn lại, họ mua thêm một khách sạn thứ hai trị giá 20 triệu SGD. Và chỉ vài năm tiếp tục vay đi trả lại như thế, cuối cùng họ có trong tay 20 triệu SGD, và dựa vào đó vay thêm 40 triệu SGD mua thêm một khách sạn thứ ba trị giá 60 triệu SGD ở phố Orchard sang trọng.

Cơn sốt nhà đất tại Xing-ga-po đột ngột chấm dứt với cuộc khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ giữa thập niên 1980. Trong những năm kế tiếp, cũng như hầu hết các công ty khác ở Xing-ga-po, công ty BĐS của cặp vợ chồng này đã phải trải qua một giai đoạn vô cùng điêu đứng. Họ đã phải lần lượt bán hết 30 ngôi nhà và hai khách sạn đầu tiên để trả nợ, nhưng vẫn gồng mình để giữ được khách sạn thứ ba với số tiền vay nợ ngân hàng ngày càng chồng chất.

Sau một thời gian ổn định kinh tế, đến năm 1994, một cơn sốt nhà đất khác lại bắt đầu tại Xing-ga-po. Khi giá nhà cửa lên đến mức khủng khiếp nhất vào năm 1996, công ty của 2 vợ chồng trên may mắn bán được khách sạn còn lại ấy với giá 480 triệu SGD. Sau khi trả hết nợ cũ (từ 40 triệu SGD đã lên đến khoảng 100 triệu SGD), họ có trong tay 380 triệu SGD (tương đương khoảng 270 triệu USD).

Như vậy, chỉ sau 20 năm, công ty này đã biến 80.000 USD thành một cơ nghiệp khổng lồ khoảng 270 triệu USD. Và chỉ trong vòng 10 năm trước khủng hoảng, trị giá của cái khách sạn này đã tăng 8 lần (từ 60 triệu SGD lên đến 480 triệu SGD).

Hai cơn sốt nhà đất tại Xing-ga-po trong vòng 20 năm qua đã làm thay đổi hoàn toàn bàn cờ kinh tế trong nước. Trước mắt, một số tập đoàn công ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ vụt tăng giá và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS, từ các ngành kinh doanh xe buýt, đóng tàu bè, dệt may, cho đến lắp ráp điện tử… mặc dầu đều chưa hề có tí kinh nghiệm nào về xây cất. Và chính trong thời gian này nhiều tập đoàn cũng đã bắt đầu bỏ tiền túi đầu tư vào các nước trong khu vực.

Những chuyển biến trên đây không hẳn chỉ riêng ở Xing-ga-po mới có mà thực sự đã xảy ra rập khuôn tại tất cả các nơi khác trong khu vực, từ Thái Lan, Ma-lai-xi-a, In-đô-nê-xi-a cho tới Hàn Quốc, Hồng Công … Tăng trưởng kinh tế bắt nguồn từ sự thổi phồng giá trị BĐS đã tạo nên một cơ cấu rất mong manh. Sự sụp đổ của đồng bath Thái Lan vào tháng 7 năm 1997 chỉ là cái ngòi nổ, đưa đến một sự sụp đổ kinh tế dây chuyền tại tất cả các nước trong vùng.

Chỉ riêng ở Xing-ga-po từ tháng 7 năm ngoái đến nay, tính theo nội tệ, giá nhà đất đã xuống khoảng 35%. Điều này có nghĩa khách sạn được đưa ra làm thí dụ ở trên từ 380 triệu SGD giảm còn 247 triệu SGD. Và dựa trên hối suất mới thì chỉ còn 145 triệu USD, mất đi 125 triệu USD, hay giảm giá 46% trong một năm. Nếu chỉ một khách sạn nhỏ như vậy mà đã mất đi 125 triệu USD, ta cũng đủ tưởng tượng trị giá tài sản của cả nền kinh tế Xing-ga-po đã vụt biến mất sẽ khổng lồ đến mức nào. Và nếu Xing-ga-po đã phải mất mát như thế thì tình hình tại các nước khác trong vùng lại còn bi đát đến chừng nào.

Đồng thời ta cũng có thể đoán trước rằng, vấn đề sẽ không dừng ở đó mà trong thời gian tới sẽ có rất nhiều công ty buộc phải phá sản và tình hình sẽ còn nguy ngập hơn nhiều.

b3. Trung Quốc:

TQ mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở.

Đối với các nhà doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS đã trở thành 1 mảng lôi cuốn họ. Trong năm 1991-1995 đầu tư nước ngoài vào BĐS chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% và 12% tương ứng với vốn đầu tư nước ngoài thực tế vào TQ. Được thúc đẩy bởi lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của họ là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tư tưởng tìm kiếm lợi nhuận cao còn bao gồm các nhà đầu tư trong nước bỏ vốn nhiều hơn vào các khách sạn sang trọng và các công trình giải trí. Tại 1 số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn khiêm tốn là 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác.

Tuy nhiên, do cơ cấu đầu tư không hợp lý vào công nghiệp BĐS dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất và nhà ở. Trong nửa năm sau của năm 1993, Chính phủ đã nắm việc kiểm soát nhằm làm bớt căng thẳng sự nóng bỏng về các toà nhà thương mại trên thị trường BĐS. Nhưng hậu quả của việc đầu tư không hợp lý là giá đất và giá nhà ở ngày càng cao.

Như vậy:

Có thể nói rằng sự sụp đổ của cơn sốt nhà đất là một trong những nguyên nhân chính đã đưa đến cuộc khủng hoảng kinh tế trong vùng. Tuy nhiên để tìm hiểu quá trình, chúng ta cần phải quay về nhìn lại căn bản tài chính gia đình và đây là đầu mối của tất cả.

Nếu ví cấu trúc của một quốc gia như một kim tự tháp khổng lồ thì cái mà ta thường nghe nói đến về những hoạt động tài chính, thương mại, kỹ nghệ.. chỉ là phần đỉnh, trong khi đó phần đáy của kim tự tháp là tất cả những cá nhân đã góp phần trong quá trình sản xuất và tiêu thụ trong nước. Nếu phần đáy lung lay thì cái đỉnh khó có thể bền vững.

Tại Xing-ga-po, khi trị giá các cơ sở thương mại tăng lên vùn vụt thì giá nhà cửa tư nhân cũng đồng thời nhảy vọt.

Cơn sốt nhà đất này đã đưa đến nhiều ảnh hưởng tai hại. Trước mắt, ai ai cũng nghĩ rằng đầu cơ nhà đất là con đường mau nhất để làm giàu cho nên nhiều người đã bỏ tất cả để đổ xô vào việc mua bán nhà cửa. Tài nguyên đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Hậu quả thứ hai là một khi giá nhà cửa lên quá cao, người dân sẽ phải bỏ ra rất nhiều tiền để trả nợ mua nhà. Từ đó, sẽ đưa đến áp lực đòi hỏi tăng lương khiến giá thuê nhân công trở nên đắt đỏ. Yếu tố này cùng với việc giá thuê văn phòng, nhà xưởng ngày càng gia tăng khiến nhiều công ty nước ngoài đặt lại vấn đề, tính chuyện chuyển đầu tư từ Xing-ga-po sang nước khác.

Nếu phân tích cho kỹ thì đầu mối của sự sụp đổ cơn sốt nhà đất có thể thấy được từ chỗ “khả năng trả nợ” của người dân đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Một tỷ số cực kỳ quan trọng mà rất ít ai quan tâm đến là cái tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình trung lưu phải trả mỗi tháng để vay nợ mua nhà, trên số tiền lương (sau khi trừ thuế) mang về mỗi tháng. Thông thường tỷ số này nên ở vào khoảng 1/3, tức là trong tổng số tiền lương mang về nhà mỗi tháng, mỗi gia đình chỉ nên dành ra khoảng 33% để trả nợ mua nhà. ở Nhật, khi giá nhà đất vọt lên tận mây xanh, trước khi nền kinh tế Nhật Bản rơi vào cuộc khủng hoảng trầm trọng từ gần 10 năm qua, tỷ số này có lúc đã lên quá 100%. Người Nhật lúc bấy giờ tính ra trung bình phải mất 90 năm mới trả xong nợ mua nhà.

Nếu tất cả mọi người đều “nợ như chúa chổm” như vậy, thì toàn bộ cơ cấu kinh tế sẽ hết sức bấp bênh và sự sụp đổ sẽ xảy ra không biết giờ phút nào. Nói rộng ra, toàn khu vực Đông Nam á hầu như đều trải qua những cơn sốt BĐS tương tự. Và số lượng tiền khổng lồ từ nước ngoài đổ vào đầu tư trong vùng như dầu đổ vào lửa khiến “sốt” càng cao. Một nền kinh tế quá dựa vào BĐS làm thế mạnh thì không chóng thì chầy sẽ phải trả giá đắt.

Còn tại cuộc khủng hoảng kinh tế Thái Lan cho thấy sự tác động qua lại rất chặt chẽ giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính.

Hiện nay, tổng dư nợ cho vay đầu tư của các ngân hàng Trung Quốc vào lĩnh vực này lên đến 310 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn cho vay nền kinh tế. Như vậy, nếu Chính phủ không có các biện pháp hữu hiệu, nước này sẽ phải đối mặt với nguy cơ “bong bóng” giá BĐS , sự tăng giá quá nhanh của nó có thể đẩy giá bán trên thị trường cao hơn nhiều lần so với giá trị thực. Và một khi “bong bóng” vỡ sẽ đẩy thị trường vào rối loạn, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế.

3.2. Các quy luật tác động tới sự vận hành của thị trường BĐS:

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v..

Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.

a. Quy luật cung cầu:

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.

b. Quy luật giá cả:

Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung-cầu là một hàm số của giá. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung-cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu. Mối quan hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn cao nhất của người tiêu dùng. Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung-cầu trong thị trường BĐS, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã nói ở phần trên.

Nguồn: Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng và tham khảo tài liệu “Cánh hoa trước gió” của Võ Tá Hân

Từ đầu năm tới nay, việc dự án căn hộ ế hàng, nhà đầu tư bán tháo căn hộ với giá gốc, thậm chí chấp nhận thua lỗ để ra hàng trở thành chuyện quá quen thuộc với hầu hết những người quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS). Đến mức, có cảm giác rằng thị trường căn hộ đang “đóng băng” trên mọi phương diện. Nhưng thực tế vẫn có một số dự án mới khởi công và vẫn được khách hàng đón nhận. Cụ thể như dự án An Viên (Q.7) do Công ty Nam Long là chủ đầu tư với 1.500 căn hộ và 612 căn nhà phố, dự kiến quý III/2009 sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng. Dự án E.Home (Q.9) do Công ty Nam Long ADC làm chủ đầu tư với 312 căn hộ dự kiến hoàn thành vào tháng 8.2009 và dự án Phú Lợi (Q.8) của Công ty Sacomreal và Hai Thành với 330 căn hộ… Những dự án này được khởi công trong tháng 4 và tháng 5 vừa qua, thời điểm thị trường căn hộ rơi vào tình trạng ảm đạm nhất, mất giá nặng nhất và nguồn cung đẩy ra nhiều nhất.

Ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó giám đốc Công ty CBRE Việt Nam giải thích, có nhiều lý do dẫn đến cuộc “lội ngược dòng” của các dự án này trong tình hình thị trường căn hộ đang ế ẩm hiện nay. Đầu tiên là giá cả, cả 3 dự án trên đều có mức giá khá phù hợp, từ 10 triệu đồng – 18 triệu đồng/m2. Với diện tích nhỏ, từ 50m2 – 70 m2/căn, giá trị một căn hộ rơi vào khoảng 600 triệu đồng – 1,5 tỉ đồng tùy sự lựa chọn và túi tiền của mỗi khách hàng. Yếu tố quyết định thứ 2 là những căn hộ này thu hút đối tượng có nhu cầu thực sự nhưng không có khả năng mua căn hộ với mức giá cao như trước đây. Bên cạnh đó, phương thức thanh toán hợp lý và tiến độ xây dựng nhanh gọn (chỉ khoảng 1,5 năm) cũng là một trong những lý do để các dự án này được chọn. Một yếu tố thuận lợi cho những dự án căn hộ có vị trí xa trung tâm mới phát sinh trong thời gian gần đây là do giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm quá cao, rất nhiều công ty đã chuyển trụ sở ra vùng ven dẫn đến tình trạng “mua nhà xa trung tâm có khi lại đi làm gần nhà”.

Những mâu thuẫn trên thị trường căn hộ

Theo thống kê của Công ty CBRE, 6 tháng đầu năm thị trường căn hộ chỉ bán ra được 2.350 căn hộ trong khi nguồn cung căn hộ dự kiến bán ra trong 6 tháng cuối năm 2008 lên tới khoảng 7.000 căn hộ. Chênh lệch cung cầu cho thấy, thị trường căn hộ đang trong tình trạng có khả năng ế hàng. Theo thống kê thì nguồn cung căn hộ trong những năm tới vẫn tăng lên khá mạnh. Cụ thể, năm 2009 dự kiến là 10.000 căn, con số tương ứng cho năm 2010 và 2011 là 18.500 căn hộ và 20.000 căn hộ… Những con số trên đang bỏ ngỏ một khả năng thị trường căn hộ sẽ bị “bội thực”.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng lại chứng minh điều ngược lại. Cụ thể, rất nhiều dự án cao ốc căn hộ đang có nguy cơ không thể thực hiện được do tình trạng kẹt vốn của các chủ đầu tư. Trên thực tế, từ khi ngân hàng siết chặt tín dụng BĐS, rất nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn trong việc tìm vốn để triển khai dự án. Một số chủ đầu tư lại ngần ngại trước lãi suất vay quá cao nên lùi thời hạn xây dựng dự án sang thời điểm khác thuận lợi hơn. Chỉ có những chủ đầu tư có năng lực tài chính thực sự mạnh mới có thể vượt qua được tình trạng hiện nay và nguy cơ ảnh hưởng nguồn cung là hết sức thực tế. Đây chính là lý do xuất phát những ý kiến cho rằng, hiện nay là thời điểm thích hợp để mua căn hộ. Nhóm ý kiến này cũng cho rằng, giá căn hộ đã xuống đến mức khá hợp lý. Mua tại thời điểm này, khách hàng sẽ có nhiều sự lựa chọn tùy theo nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, từ nay đến cuối năm sẽ là thời kỳ đáo hạn nhiều hợp đồng thế chấp, vay vốn BĐS, vì vậy, giá cũng có thể sẽ tiếp tục giảm sâu hơn nữa.

Thị trường căn hộ đang đầy rẫy những giằng co, mâu thuẫn. Có nhiều yếu tố thuận lợi nhưng cũng có rất nhiều yếu tố khó khăn. Chính vì vậy, khách hàng có nhu cầu phải xem xét kỹ mọi vấn đề để ra quyết định phù hợp với mục tiêu của mình, không bỏ lỡ cơ hội và loại trừ được những rủi ro trong tương lai.

Nguyên Khanh